Os contratos de locação de espaços em shopping centers estabelecem diversas prestações a serem assumidas pelos lojistas, parte a título remuneratório e parte de natureza de adiantamento/reembolso de despesas.
Nessa linha, como regra, os empreendimentos são remunerados por meio dos aluguéis mínimo, percentual ou variável e dobrado em dezembro, além da taxa de administração, normalmente calculada sobre os parte dos encargos locatícios.
O aluguel variável corresponde a um percentual sobre o faturamento da loja, usualmente de 5% a 7% das vendas brutas, porém existem casos de alíquotas diferentes e sobre outras bases de cálculo. O locativo variável é pago quando for superior ao aluguel mínimo.
Com efeito, dúvida que persiste nos Tribunais é se o locativo percentual pode ser alvo de revisão judicial, em sede das ações renovatória de contrato de locação e revisional de aluguel, considerando que a Lei do Inquilinato determina que, nestas demandas, o aluguel deve ser fixado em patamar justo e real, entenda-se, conforme a média de mercado no momento respectivo.
Como a Lei é cristalina do ponto de vista literal e o seu objetivo é deixar as bases de acordo com o preço médio, sigo parte da jurisprudência existente no sentido que o correto é afirmar que sim, é possível modificar o aluguel percentual por meio das ações acima mencionadas, desde que se prove que a respectiva porcentagem está abaixo ou acima da média de mercado. No caso, diferentemente da avaliação do aluguel mínimo, deve-se levar em conta o segmento empresarial, tendo em vista que cada atividade tem a sua competente margem de lucratividade.
Não obstante os argumento acima, existe uma corrente jurisprudencial que defende que o aluguel percentual é imutável, sob o fundamento de que deve prevalecer o princípio do pacta sunt servanda, ou seja, autonomia da vontade expressada no contrato originário é forte o bastante para não permitir a alteração judicial do locativo variável posteriormente.
Há ainda uma terceira linha de entendimento, à luz de uma decisão do STJ, de que o aluguel percentual pode ser modificado “caso demonstrado pela parte postulante, locatário ou locador, o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível” no sentido de que “a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato”. Um exemplo que fato superveniente seria a majoração excessiva dos custos com matéria-prima oriunda de fatores inesperados.
Como se verifica, o assunto carece de uma pacificação jurisprudencial, razão pela qual, antes de qualquer medida com o enfoque aqui trazido, as partes devem previamente estudar os preços praticados no mercado, o custo-benefício em termos sucumbenciais e, preferencialmente, fundamentar a sua tese com base em fato novo e extraordinário que justifique a redução ou aumento do aluguel percentual.
• Por: Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Colunista do site “Central do Varejo” e do Portal “Sua Franquia”. Coordenador da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF – Associação Brasileira de Franchising. Membro da Comissão de Franquias da OAB/SP. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito