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24/03/2011 - 09:07

Diminui o número de despejos por falta de pagamento de aluguel

Advogada da Lex Magister Renata Cassiano Capuzzo orienta que, para evitar a inadimplência, os locadores devem exigir garantia no contrato.

O número de despejos por falta de pagamento de aluguel diminuiu em janeiro deste ano, somou 1.166 processos. O motivo para a queda dos processos, segundo a advogada da Lex Magister, Renata Cassiano Capuzzo, especialista em Direito Imobiliário, foi a edição da Lei nº 12.112 de 2009, cujo texto aperfeiçoa as regras da Lei nº 8.245, de 1991, referente à locação de imóveis urbanos. “Da forma como estava redigida a antiga legislação criava empecilhos à retomada do imóvel pelo locador e obrigava-o a conviver com casos de locatários mal pagadores, contratos sem garantia e outras condições que desestimulavam o mercado de aluguel. No entanto as atualizações da nova lei ainda podem ser consideradas pouco conhecidas e utilizadas”, afirma.

O número de despejos é o menor desde 1994, quando foram registradas 1.127 ações. O levantamento foi feito pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). Segundo Renata, a Lei nº 12.112, que entrou em vigor em janeiro de 2010, estabeleceu um maior equilíbrio contratual, seja entre locatário e fiador e entre locador e locatário. “A nova Lei trouxe mudanças muito importantes, que têm seu ápice na facilitação dos procedimentos das ações de despejo, porém ainda respeitando aquilo que fora pactuado em contrato. Destaque para a atualização da separação de fato como forma de continuação de contrato de aluguel, a obrigação de também comunicar ao fiador, se esta fora a garantia contratual, a respeito da dissolução da sociedade conjugal, dentre tantas outras”.

Inadimplência- A advogada da Lex Magister Renata Cassiano Capuzzo explica que não é só quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel proveniente de um contrato sem as garantias previstas na lei, mesmo que não seja de forma motivada, que o locador pode entrar com uma ação de despejo. “A nova Lei trouxe inovações neste aspecto também, posto que, se houver necessidade de reparações urgentes, solicitadas pelo Poder Público, que não poderão ser executadas com a permanência do locatário ou se for possível sua permanência, e ele não consentir; se após solicitação motivada do locador para que seja substituída a garantia e não o fizer ao término do prazo notificatório; se terminou o prazo da locação não residencial, tendo sido comunicada a intenção da retomada e a proposta realizada no prazo legal, ensejará em possibilidade de concessão de liminar para desocupação em quinze dias, independente da oitiva da parte contrária, desde que prestado caução de três meses de aluguel, como consta no § 1º do art. 59 da Lei do Inquilinato”.

No entanto, vale ressaltar que não há garantia de ganho de causa a todo e qualquer locador. Ao abrir um processo na Justiça, o locador entra com um pedido de liminar (decisão provisória). “Varia muito de ação para ação. É aí que a frustração pode chegar”. Por essa razão, é importante que o locador não se baseie apenas na possível rapidez da legislação e exija sempre garantias contratuais que lhe garantam segurança de ter realizado um bom negócio jurídico.

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