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24/10/2017 - 08:24

Crise faz aumentar inadimplência e leilões de imóveis

Imóveis vão para leilão; o valor dos bens chega a ser 60% menor em relação aos que estão no mercado.

É difícil encontrar alguém, ou algum setor da economia, que não tenha sentido no bolso os efeitos da mais grave crise econômica de todos os tempos. A crise, além de baixar os preços dos imóveis, fez crescer o volume de imóveis que são enviados para serem leiloados.

São ações de retomadas de propriedades por falta de pagamento e ações de cobrança de dívidas, como as de condomínio.

Não há estatísticas oficiais a respeito do imóveis leiloados, mas é possível perceber que, desde 2016, aumentou a quantidade de pessoas que perdem seus bens em função de inadimplência, de crédito imobiliário, ou pelo não pagamento das despesas de condomínio não pagas.

A Caixa Econômica Federal é responsável pela maior parte do crédito para casa própria no país, por volta de 70% dos negócios. E as retomadas cresceram 80% em 2016.

No caso de financiamento, o que ocorre é que as pessoas não estão conseguindo pagar as dívidas de seus imóveis e muitas acham melhor honrar outras despesas que são mais imediatas, mais onerosas e que tem juros maiores, como cartão de crédito, por exemplo, deixando as dívidas imobiliárias para uma solução posterior. O cobertor é curto, e mesmo que o problema seja adiado, porque estas ações tendem a ser mais demoradas, o prejuízo no futuro será maior.

Os bancos, por seu turno, atentos à estas próprias dificultadas, tem aceitado renegociar dívidas de aquisição de imóveis. Eles analisam que é melhor negociar com o devedor do que iniciar um processo que poderá resultar na retomada dos imóveis. Isso porque esse caminho é sinônimo de despesas e a recuperação do valor pode demorar muito tempo.

Leilão - Mas, se não houver composição, o imóvel poderá ser leiloado para pagamento das dívidas e uma das formas legais é por meio do leilão. Na prática, o que ocorre, é que são designados dois leilões. Se o imóvel não for vendido no primeiro leilão, pelo valor de avaliação, no segundo o bem poderá ser adquirido por até 50 ou 60% do valor da avaliação. Na justiça do trabalho os lances mínimos podem ser ainda menores, em torno de 40% do valor da avaliação.

Quem pode participar - Tempos atrás, existiam empresas e pessoas especializadas na área, mas atualmente tem havido a procura de diversas pessoas por causa da divulgação que se tem dado ao tema. Mas é bom lembrar que as arrematações têm características próprias e exigem a atuação de um profissional com conhecimento nesta área especifica, para evitar diminuição dos lucros, ou até mesmo prejuízo na aquisição.

Quem estiver interessado em comprar imóveis e quiser investir em arrematações, deve levar em conta alguns pontos. Comprar um imóvel em leilão já foi algo voltado apenas para investidores e especialistas no assunto, que sabiam onde e como buscar as melhores oportunidades. Nos últimos anos, porém, o perfil vem mudando bastante e muitos dos inscritos e participantes dos leilões são pessoas à procura de um lugar para morar.

É preciso, porém, ponderar com muita atenção este tipo de aquisição. Se a pessoa tem pressa de receber a posse, ou mesmo não está habituada aos procedimentos judicias que resultam de uma arrematação, o mercado está repleto de boas oportunidades – fruto da crise – e deve comprar o imóvel por meio de um corretor, mas sempre deve ser assistida por um advogado especializado na área, para evitar problemas na sua aquisição.

Aposentadoria: É importante dizer que o investimento em imóveis pode e deve ser encarado como alternativa para as consequências da reforma da previdenciária, que deverá achatar os valores das aposentadorias. Ações, títulos públicos e outros tipos de investimento ainda são confusos para muitos brasileiros. Investir em um imóvel pode ser a garantia de uma renda extra, em especial na aposentadoria.

Os imóveis são os chamados bens de raiz e não estão sujeitos a planos econômicos, confiscos, reformas como as que estão sendo implementas neste ano. Mas não se pode esquecer que os imóveis também estão sujeitos às crises e situações econômicas. E o valor dos bens ou sua remuneração se altera nestas situações. Ou seja, pode diminuir em caso de crise da economia. É o que ocorreu no Brasil nestes últimos anos.

Quanto à rentabilidade média, costuma ser de aproximadamente 0,5% ao mês, sem contar a valorização do imóvel. Porém, na atual conjuntura, esta remuneração caiu e o seu valor diminuiu. Mas quem escolher um imóvel bem localizado, em regiões prósperas e estiver atento aos movimentos do mercado imobiliários poderá fazer um bom negócio.

Vantagens do leilão - A primeira grande e maior vantagem deve ser o preço do imóvel. Nos leilões pode haver até 60% de desconto e as condições de pagamento podem ser parceladas.

A segunda é a segurança: Contrariamente ao que possa parecer, os leilões judicias oferecem segurança ao comprador. Ao arrematar um imóvel em um leilão judicial, todos os atos são feitos por um juiz, e depois de serem devidamente homologados, resultam em maior segurança para o arrematante.

Mas uma coisa não pode ser esquecida, seja no leilão ou mercado imobiliário, tem que se fazer muita pesquisa e verificar todas as caraterísticas que envolvem imóvel. O lucro no mercado imobiliário é decorrente de muito trabalho e de um pouco de intuição.

. Por: Dr. Bence Pál Deák, economista e advogado especializado em Direito Imobiliário do Deák Advogados.

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